Горьковское ш., 48 км от МКАД
Луговина СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 9 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 779 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −423 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈9,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14490
Рейтинг 33/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.8 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 553 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 420 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луговина СНТ | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луговина СНТ | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 7 сот. | 1 111 111 | 158 730 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный массив | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рубин СНТ | 6,6 сот. | 800 000 | 121 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 51 200 / 95 745 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -423 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луговина СНТ | 50 м² | 10 сот. | 2 470 000 | 49 400 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луговина СНТ | 50,8 м² | 5,3 сот. | 2 370 000 | 46 654 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кулиги-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Технолог СНТ | 49 м² | 6,7 сот. | 4 000 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алексеево д. | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом моих родителей, если что обьявление выставил так как они не умеют. Звоните по номеру Юлия или.