Горьковское ш., 79 км от МКАД
Вишенка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 235 тыс. → дом ≈965 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 23 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈913 тыс. / пессимист. ≈811 тыс. → от пессимистичной прибыль −929 тыс. ₽, маржа −114 %, ROI −53 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Войново ≈11,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14468
Рейтинг 13/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 235 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 965 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 806 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 33 333 / 38 333 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 963 000 ₽ |
| продажа: целевая | 913 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -929 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −114 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Чайка СДТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача 36 кв. М. В Снт "Заря". Локация: Удобное транспортное сообщение с городом Орехово-Зуево (20 минут на машине). Вблизи с Снт автобусная остановка (до дачи 800 м.). Участок 6 соток. Ровный, сухой. Огорожен по всему периметру сеткой рабицей. Межевание земельного участка на стадии завершения. На участке: крепкий дом: каркасно-щитовой, обшит сайдингом, есть выход для печи, внутренняя отделка вагонка. Хозблок; летний душ (отдельная постройка); дровник; плодовые деревья. Планировка дома: веранда, кухня, 2 комнаты. Есть мансарда (под отделку, свободная планировка). Коммуникации: электричество, сезонный водопровод (вода заведена в дом), канализация (выгребная яма). Работает доставка продуктов от "Пятерочки". В Снт есть сезонный магазин. Вблизи (1,5 км.) пруд для купания. Размер членских взносов 9 тыс., в год. Снт под охраной. Дороги в зимний период чистят. Торг реальному покупателю! Один совершеннолетний собственник. Без долгов и обременений. Оперативный показ.