Горьковское ш., 52 км от МКАД
Радуга-4 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 855 тыс. → дом ≈395 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −470 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Янтарная ≈12,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14467
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 855 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 31 789 / 75 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 904 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 692 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -470 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наука СНТ | 58 м² | 6,6 сот. | 1 700 000 | 29 310 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Посадская Слобода СНТ | 60 м² | 8 сот. | 5 750 000 | 95 833 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Росинка СНТ | 57 м² | 7 сот. | 2 700 000 | 47 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дальняя д. | 62,6 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маяк-3 СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 189 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Искра СНТ | 68,6 м² | 6,2 сот. | 1 550 000 | 22 595 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Луговина СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под задатком до 15.07.26г. Участок 12 соток(два участка по 6 соток), дом 55 м2, гараж из блоков и хозблок в Снт Радуга 4 московская обл. Павлово-посадский р-н. Дом деревянный, летний, хорошо сохранился. Участок нужно чистить от поросли. На первом этаже прихожая, кухня-столовая, одна спальня. На втором одна комната. На участке с домом расположен металлический гараж совмещенный с блочной постройкой 4х6 и хозблок 2х4 с туалетом и душевой. Вода из летнего водопровода, электричество подключено. Долгов нет. Участками давно не пользовались. Они огорожены сеткой. Снт охраняется, ворота с пульта. Есть проживающие круглогодично. Один собственник. Показ по договоренности.