Горьковское ш., 70 км от МКАД
Ефимово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 48,2 м², участок 16 сот., кирпич, 1980 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 01.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,24 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈764 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,07 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −225 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Назарьево ≈5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14465
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 244 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 956 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 581 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ефимовский Лес ДНП | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ефимово д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово ДНП | 11,5 сот. | 1 700 000 | 147 826 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ефимовский Лес ДНП | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ефимово дп | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ефимово ДНП | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Теренино д. | 13,6 сот. | 480 000 | 35 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Теренино д. | 20,2 сот. | 650 000 | 32 178 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 764 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 000 / 88 020 / 155 556 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 667 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 259 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -225 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.7 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Радованье д. | 45,7 м² | 15 сот. | 3 300 000 | 72 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Оптимист СНТ | 49,6 м² | 8 сот. | 5 150 000 | 103 831 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Заволенье д. | 50 м² | 15 сот. | 7 777 777 | 155 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ковригино д. | 39 м² | 14,7 сот. | 4 100 000 | 105 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | 45 м² | 8 сот. | 5 850 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.5 км | Федорово д. | 40,6 м² | 15 сот. | 5 900 000 | 145 320 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Вереск СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Давыдово д. | 57,1 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 64 799 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1951075. Прoдается дом 48,2 кв.м с зeмeльным учaстoком 16 соток в д. Ефимово, до г. Павловский Посад 15 мин. езды на машине. Участок ровный, сухой, правильной формы. Огорожен забором с 4 сторон из профлиста. На участке построен