Носовихинское ш., 81 км от МКАД
Кристалл СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 89 м², участок 6 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 29.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈400 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,78 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −365 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Анциферово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14464
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 494 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 89 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 222 / 31 030 / 49 669 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 689 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 548 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 265 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Экспериментатор СНТ | 90 м² | 7,6 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Механизатор СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 29 070 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнышко-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Компрессор СНТ | 90,6 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 49 669 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Восход СТ | 87 м² | 4 сот. | 4 100 000 | 47 126 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энергия-80 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 32 990 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сидорово д. | 88 м² | 5,2 сот. | 4 145 000 | 47 102 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Омега СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Телефонист СНТ | 90 м² | 6,1 сот. | 1 100 000 | 12 222 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 24 375 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача Вода подается с марта по октябрь, зимой жить нельзя В душе с кухней бойлер, нагревается Туалет на улице В доме 4 маленькие комнаты и терраса, кухня в отдельном домике. Звоните отвечу на все вопросы по телефону