Горьковское ш., 66 км от МКАД
Орехово-Зуево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 75,6 м², участок 10,8 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 64 %
Земля ≈265 тыс. ₽/сот. × 10,8 сот. = 2,86 млн → дом −162 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,41 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,81 млн / целевая ≈6,13 млн / пессимист. ≈5,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,74 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Орехово-Зуево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14462
Рейтинг 79/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 40 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 62 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 265 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 862 000 ₽ (10,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 143 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,9 сот. | 2 700 000 | 457 627 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 5,3 сот. | 2 700 000 | 509 434 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 850 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 5 800 000 | 828 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 412 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 86 054 / 152 999 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 808 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 81,7 м² | 6,9 сот. | 12 500 000 | 152 999 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 70 м² | 15 сот. | 9 400 000 | 134 286 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 4.1 км | 74 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 101 351 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 86,1 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 87 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Содружество СНТ | 78 м² | 10,2 сот. | 2 000 000 | 25 641 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Карболитовец СДТ | 80 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 85 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Перовец СДТ | 80 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Клондайк СДТ | 80 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Емельяново д. | 72,9 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 48 011 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 60 м² | 15 сот. | 6 400 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 899 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 799 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 700 000 (−99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже земельный участок в г. Орехово-Зуево почти 11 соток(в собственности) с выделенной частью дома(в собственности) в 10-ти минутной шагoвoй дocтупности oт ж/д вокзaлa, магазинов, школы, дeтcадa, остaнoвки, бoльницы. Уже Подключенные Коммуникации: свет, газ, центральная вода в доме. Канализации нет. Ванная и туалет не функционируют. Подъезд/Проход: к участку свой отдельный подъезд для авто, отсыпанный щебнем, либо для прохода пешком можно пользоваться общей калиткой с соседями (официально выделенный сервитут). Доп. Строения: кирпичный гараж, уличный туалет. Состояние: требует полной реконструкции. Соседи: во второй половине соседи живут постоянно, у них сделан капитальный ремонт, а так же создан прекрасный сад!