Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Жулево д., Егорьевск гор. округ
Дом 61 м², участок 20 сот., кирпич.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 675 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 27 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈386 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рязановка ≈21,9 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1446
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 11.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 56 % | 3.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гулынки д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гулынки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гулынки д. | 30 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трофимово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Трофимово д. | 17 сот. | 680 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 000 / 64 079 / 101 538 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 128 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 476 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13 км | Двойни д. | 65 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 50 769 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Маливо с. | 65 м² | 10 сот. | 6 600 000 | 101 538 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Захарово д. | 61 м² | 24 сот. | 5 700 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сельниково д. | 73,4 м² | 22 сот. | 4 000 000 | 54 496 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Анохино д. | 70 м² | 22 сот. | 1 890 000 | 27 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Парыкино д. | 71 м² | 30 сот. | 5 230 000 | 73 662 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается кирпичный дом. Электричество 3 фазы 15квт. Участок 20 соток, есть выход к небольшой речке. В 5 минутах находится озеро. Возможен торг.