Горьковское ш., 50 км от МКАД
Надежда СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 95 м², участок 12,2 сот., 2020 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 12,2 сот. = 773 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,9 млн / целевая ≈6,21 млн / пессимист. ≈5,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈747 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Фрязево ≈2,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14459
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 75 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 773 000 ₽ (12,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 727 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 705 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Восток СНТ | 6 сот. | 870 000 | 145 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба СНТ | 28,5 сот. | 700 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елизаветино пос. | 5,3 сот. | 350 000 | 66 038 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мечта СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 71 579 / 92 135 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 558 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Елизаветино пос. | 95 м² | 10,5 сот. | 6 800 000 | 71 579 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ромашки ДНП | 94,7 м² | 7,5 сот. | 4 290 000 | 45 301 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Пищевик СНТ | 94,2 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 74 310 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Елизаветино пос. | 98 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 66 327 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Иванисово с. | 100 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фрязево-91 СНТ | 96 м² | 12 сот. | 5 400 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ромашки ДНП | 89 м² | 8 сот. | 7 850 000 | 88 202 | снято (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ромашки ДНП | 101 м² | 8 сот. | 13 590 000 | 134 554 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ромашки ДНП | 101 м² | 7 сот. | 8 800 000 | 87 129 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ромашки ДНП | 89 м² | 7 сот. | 8 200 000 | 92 135 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый дом на участке 12 соток. Дом подходит для постоянного проживания. Сан узла в доме нет, но есть место для его установки. На участке летний водопровод, в снт есть скважина. Вокруг лес. Хороший подъезд, зимой дорога чистится. В снт часть соседей проживают постоянно. Есть фундамент для бани. На участке есть новая бытовка для хранения 4*3 метра.