Горьковское ш., 60 км от МКАД
Носырево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 62,5 м², участок 6 сот., щитовой, 1995 год.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 71 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈562 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 14 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14457
Рейтинг 31/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 388 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 562 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 992 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Носырево д. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 7 500 000 | 350 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 15 000 000 | 700 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 6,7 сот. | 1 500 000 | 223 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белый Мох СНТ | 14 сот. | 799 000 | 57 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 414 / 43 546 / 73 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 661 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 528 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 395 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -578 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Фрезер СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Союз-6 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Химик СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 22 414 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березки СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ёлочка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Возрождение СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 43 077 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Керамик СНТ | 56,8 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 44 014 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Здоровье СНТ | 51,4 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 58 366 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Васютино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 28 723 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Назарьево д. | 45 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 60 м2 с участком 6 соток в СНТ. Щитовой дом облицован кирпичом, имеет два этажа и косметический ремонт. В доме четыре комнаты, что позволяет комфортно разместиться всей семьей.На территории участка расположена баня, которая станет отличным местом для отдыха. Участок ухожен, есть место для сада и огорода. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком.Дом подключен к летнему водопроводу, канализация представлена выгребной ямой. Электричество проведено. Отсутствие газа компенсируется возможностью использования печного отопления.Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и уединение на природе.Один собственник.Торг возможен