Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Лысцево д., Раменский гор. округ
Дом 102,5 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 38 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,96 млн / целевая ≈8,07 млн / пессимист. ≈7,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; отопление — нет; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Шкинь ≈11 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1445
Рейтинг 67/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 122 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лысцево д. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Лысцево д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лысцево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лысцево д. | 12 сот. | 1 099 000 | 91 583 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лысцево д. | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лысцево д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лысцево д. | 9,9 сот. | 450 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 421 / 84 259 / 97 990 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 514 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 170 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 700 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Акварель КП да: «санузел» + «ремонтом» | 103,8 м² | 8,4 сот. | 6 200 000 | 59 730 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Поляна ДНП да: «санузел» + «ламинат» | 100 м² | 8 сот. | 9 200 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мечта ДНП да: «ванной» + «отделкой» | 100 м² | 8,4 сот. | 9 799 000 | 97 990 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лесной-Прибрежный дп да: «ванная» + «мебелью» | 105,5 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 94 787 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Першино д. да: «санузел» + «мебель» | 105,5 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 94 787 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Костино д. да: «санузел» + «мебель» | 108 м² | 8,4 сот. | 9 100 000 | 84 259 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Юрасово д. да: «ванная» + «мебелью» | 109,1 м² | 7,5 сот. | 7 000 000 | 64 161 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Марьинка с. да: «сан узел» + «мебель» | 95 м² | 8 сот. | 3 650 000 | 38 421 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Марьинка с. да: «душевая» + «мебель» | 93 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 2 260 080 | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 200 000 (+939 920) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 260 080 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 2 260 080 |
Описание
Арт. 149955687. Дом, два этажа, три комнаты 100% площади. Внутри без ремонта: это как раз тот случай, когда вы не платите за чужой вкус и делаете отделку под себя, а не переделываете за прежними хозяевами. Участок 8 соток, назначение Лпх: есть где развернуться под огород, газон, детскую площадку или будущую баню. Коммуникации по участку: электричество 15 квт, собственная скважина, локальная канализация (септик). Магистрального газа нет, отопление не проведено это главная задача будущего хозяина, и она напрямую отражена в цене: дом с газом и ремонтом в этих краях стоит заметно дороже. Деревня Лысцево, 115 км от Мкад. У объекта оформлены кадастровые номера дома и участка сделка прозрачная. Возможна ипотека. Онлайн-показ посмотрите объект из дома, не выезжая за город. Звоните, расскажу детали и покажу дом.