Горьковское ш., 70 км от МКАД
Клондайк СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 63,4 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 370 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: скважина.
До ст. Крутое ≈3,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14444
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 596 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Клондайк СДТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клондайк СДТ | 6,7 сот. | 730 000 | 108 955 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клондайк СДТ | 11 сот. | 925 000 | 84 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клондайк СДТ | 23 сот. | 14 800 000 | 643 478 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Содружество СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Феникс СДТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 168 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 276 / 35 212 / 56 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 586 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Березки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чайка СДТ | 55 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карболитовец СДТ | 54,6 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 26 557 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 60 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 86 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Текстильщик-5 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Текстильщик-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубравушка СНТ | 58 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 23 276 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ландыш СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 81 470 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу. На участки постройки: Дом (41,8)с двумя спальнями, проходная комната с диваном, прихожая, выход из дома на веранду. Летняя кухня (21,6)с небольшой комнатой на втором этаже. Кладовая с душем и туалетом. Беседка( требует небольшого ремонта)Газовая плита( балкон). Накопительные водонагреватели в душе и на кухне. Водоснабжение централизованное (скважина). На участке имеются посадки. 4 грядки клубники, 3 яблони, 2 сливы, айва, черноплодная рябина, рябина, чёрная и красная смородина, малина, крыжовник, груша, 2 вишни, жимолость. Теплица 2/6. Хорошие соседи, улица жилая, рядом с Правлением. Участок высокий, сухой, весной не топит. Въезд в Снт через шлагбаум, доступ предоставляют собственникам. Общественный транспорт. Один собственник с 2021 года. Документы готовы к сделке. Межевание есть. Постройки зарегистрированы. Просьба посредникам не беспокоить! Личный номер дам в переписке.