Горьковское ш., 56 км от МКАД
Дружба СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 16.05.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,44 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 20 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈178 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — 10 кВ.
До ст. Павловский Посад ≈4,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14438
Рейтинг 36/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 48 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 168 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 440 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 6,8 сот. | 1 850 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6,4 сот. | 1 690 000 | 264 062 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 828 / 80 784 / 113 043 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 877 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 178 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дубрава-2 КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,7 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 549 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 52 м² | 7 сот. | 5 120 000 | 98 462 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 55,7 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 018 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Грибовское СНТ да: «туалет и в доме» + «ремонт» | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Михалево д. да: «душевая» + «ремонт» | 58 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 19 828 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135948469 Продается загородная дача в р.п. Большие Дворы (тер. СНТ "Дружба"), Павловский Посад. Практичное и доступное решение для постоянного проживания или инвестирования: стоимость 2 750 000 руб., прямая продажа, все документы готовы. Объект представляет собой деревянный дом (брус) общей площадью 55 м2, 4 комнаты. Требуется косметический ремонт, что позволяет адаптировать пространство под собственные потребности или провести обновление с минимальными вложениями. Электроснабжение 10 кВт обеспечивает стабильную подачу мощности для бытовых и инженерных нужд; отопление индивидуальное, что повышает энергоэффективность и контроль эксплуатационных расходов. Участок и дом готовы к оформлению и передаче права собственности в сжатые сроки, что выгодно для покупателей, ориентированных на скорость инвестиции или переезда. Расположение обеспечивает сочетание загородного комфорта и доступности городской инфраструктуры. До Павловского Посада оперативная поездка: в городе функционирует железнодорожная станция с прямыми электричками до Московского региона, рядом проходят федеральные автотрассы, обеспечивающие удобный выезд. Остановка общественного транспорта в пешей/автобусной доступности связывает населенный пункт с ближайшими центрами и станциями. В Павловском Посаде доступны общеобразовательные школы, профессиональные учебные заведения и филиалы учебных центров, что делает объект привлекательным для семей и инвесторов, ориентированных на арендный спрос. В шаговой доступности и на короткой автомобильной дистанции спортивные комплексы, фитнес-центры и стадионы для активного отдыха. Торговая и сервисная инфраструктура представлена магазинами и супермаркетами в городе, торговыми центрами на основных трассах, что обеспечивает удобство повседневных покупок. Культурная составляющая района включает музейные и театральные площадки в Павловском Посаде, а также исторические достопримечательности региона. Окружающая территория отличается зелеными зонами, лесопосадками и чистым воздухом благоприятные условия для отдыха и оздоровления в экологически благоприятной среде. Основные преимущества: адекватная цена 2 750 000 руб. ; функциональная планировка 4 комнат при компактной площади 55 м2; экономичное индивидуальное отопление и мощность электричества 10 кВт; дом из бруса долговечный строительный материал с благоприятным микроклиматом; косметический ремонт снижает входные затраты и даёт свободу перепланировки. Удобный выезд на трассы и близость железнодорожного сообщения повышают ликвидность объекта как для личного использования, так и для последующей сдачи или перепродажи. Рассматриваете покупку с минимальными рисками и быстрым выходом на сделку звоните для детального обсуждения и организации просмотра. Возможна консультация по ипотеке и сопровождение оформления.