Горьковское ш., 30 км от МКАД
Лосино-Петровский г., Лосино-Петровский гор. округ
Дом 120 м², участок 4,3 сот., 2026 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 87/100 · уверенность 61 %
Земля ≈456 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,96 млн → дом ≈438 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 65 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,63 млн / целевая ≈7,77 млн / пессимист. ≈6,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,46 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Осеевская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14436
Рейтинг 87/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 456 294 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 962 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,2 сот. | 3 470 000 | 481 944 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Карьер СНТ | 7 сот. | 4 300 000 | 614 286 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орловка д. | 6 сот. | 3 650 000 | 608 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карьер СНТ | 14 сот. | 4 990 000 | 356 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карьер СНТ | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Орловка д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орловка д. | 23 сот. | 11 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карьер СНТ | 11 сот. | 5 100 000 | 463 636 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орловка д. | 13 сот. | 5 900 000 | 453 846 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Патриот СНТ | 10 сот. | 5 100 000 | 510 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 722 / 78 611 / 85 613 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 631 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 199 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 465 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Новое Шевелкино КП да: «санузел» + «отделка» | 123 м² | 4 сот. | 10 000 000 | 81 301 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шевелкино д. да: «санузел» + «отделка» | 123 м² | 4,5 сот. | 10 000 000 | 81 301 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Осеево д. да: «санузел» + «отделка» | 108 м² | 4,5 сот. | 8 790 000 | 81 389 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Заречье СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 115 м² | 4,6 сот. | 15 800 000 | 137 391 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | да: «ванные» + «мебелью» | 108 м² | 4,5 сот. | 8 490 000 | 78 611 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Аква Викториас Вилладж КП да: «ванные» + «отделкой» | 108 м² | 4 сот. | 7 999 000 | 74 065 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Корпуса д. да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 4 сот. | 6 990 000 | 64 722 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | да: «ванных» + «отделкой» | 113,3 м² | 4,1 сот. | 9 700 000 | 85 613 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Шевелкино д. да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 4 сот. | 7 990 000 | 73 981 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Обухово пгт да: «ванные» + «мебелью» | 108 м² | 4 сот. | 7 490 000 | 69 352 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
У меня уже есть покупатель. Продается земельный участок с недостроенным домом по адресу: Лосино-Петровский, Днп Забава. Все коммуникации подведены. Вся инфраструктура города в пешей доступности.