Горьковское ш., 70 км от МКАД
Тополиный пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 38 м², участок 12 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 756 тыс. → дом ≈744 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −815 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈3,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14420
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 579 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клондайк СДТ | 11 сот. | 925 000 | 84 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клондайк СДТ | 23 сот. | 14 800 000 | 643 478 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 975 / 35 416 / 48 571 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 400 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 330 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -815 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Содружество СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка СДТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Орловка пос. | 40 м² | 8 сот. | 999 000 | 24 975 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Отдых СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 28 947 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дубравушка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 38 750 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 38 м2 с двумя комнатами, построенная в 1965 году. Дом построен из досок, требует ремонта. Находится на участке Снт, Текстильщик 2 улица 2 ая дом 218, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. На территории растут плодовые деревья и кустарники, создавая уютный уголок для отдыха. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Санузел расположен на улице. Подключено центральное водоснабжение. Транспортная доступность хорошая рядом находится остановка общественного транспорта. Дом одноэтажный, без газа и канализации. Идеально подходит для тех, кто ищет уединение и возможность обустроить пространство по своему вкусу.