Горьковское ш., 51 км от МКАД
Горизонт СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 37 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 799 тыс. ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈447 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈679 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −142 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈9,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14419
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 3.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 081 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 37 630 / 73 333 |
| цена объекта | 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 679 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 596 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 516 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 436 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -142 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Криос СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Липовая Грива СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 40 476 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Белый Мох-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 799 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 799 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается небольшой щитовой дачный домик на участке 6 соток. Замечательное место для отдыха и постройки загородного дома. Участок высокий, сухой, правильной формы, размежован, огорожен. Есть хозпостройка с душевой и туалетом. Показ в любое удобное время по звонку. Материнский капитал не пройдет, помогу с регистрацией домика под прописку после сделки.