Горьковское ш., 36 км от МКАД
Березовая Роща СНТ, Богородский гор. округ
Дача 18 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 555 тыс. → дом ≈645 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 20 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,31 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −331 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈4,7 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14418
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 19.6 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 555 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 645 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Березка-354 СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-354 СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Импульс СНТ | 8,4 сот. | 700 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 66 824 / 150 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 311 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заря СНТ | 20 м² | 8 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубки СНТ | 22 м² | 9 сот. | 650 000 | 29 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ромашка СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Надежда СНТ | 23,3 м² | 5,6 сот. | 1 250 000 | 53 648 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фруктовые деревья, много цветов, 2парковочного места, колодец, мебель остаётся, слив воды на улицу, большой чердак, 2окна деревянные, 1пластиковое, 2выхода с веранды на зад и главный вход, свет, антена телевизионная, в придачу много садового инвентаря,