Горьковское ш., 50 км от МКАД
Аэрофлот-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 602 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 26 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Электрогорск ≈9,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14416
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 370 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 602 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесное СНТ | 10,8 сот. | 1 150 000 | 106 481 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спринт СНТ | 6 сот. | 590 000 | 98 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 34 581 / 45 714 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 072 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 865 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 867 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Васютино д. | 71,1 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 35 162 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Статистик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дальняя д. | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Карачаровец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кулиги-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фиалка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Зеленый СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2024 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.09.2024 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.09.2024 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.11.2024 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.05.2025 | 2 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 600 кВ м, на участке дом 6на 6 и маленький садовый домик. Туалет на улице, вода в дом заведена. Сделана самодельная беседка. 1 собственник.