Носовихинское ш., 87 км от МКАД
Яблонька СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 175,2 м², участок 9 сот., кирпич, 2000 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 69 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 668 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈3,3 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,39 млн / целевая ≈12,95 млн / пессимист. ≈11,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,32 млн ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня.
До ст. Крутое ≈3,7 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14411
Рейтинг 68/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 668 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 175,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 75 673 / 97 059 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 316 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 86 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | 180 м² | 12 сот. | 29 900 000 | 166 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Прокудино пос. | 200 м² | 10 сот. | 9 899 000 | 49 495 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 200 м² | 8 сот. | 15 200 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 170 м² | 10 сот. | 16 500 000 | 97 059 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | 170 м² | 10 сот. | 15 500 000 | 91 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 137,3 м² | 10 сот. | 11 999 999 | 87 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Полянка СНТ | 125 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесная Поляна СНТ | 150 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 12 333 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 200,3 м² | 10 сот. | 14 650 000 | 73 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 202,4 м² | 10 сот. | 15 250 000 | 75 346 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 24.12.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дом 175 кв на участке 14 соток, документы готовы к сделке, участок отмежеван, вода, свет, всё в доме, большой гараж находится в доме, участок ровный, растут плодовые деревья, есть место, что бы построить баню. До города Орехово-Зуево 10 мин.