Горьковское ш., 48 км от МКАД
Труд СНТ, Можайский гор. округ
Дом 120 м², участок 6,5 сот., 2013 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 674 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 74 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,12 млн / целевая ≈9,11 млн / пессимист. ≈8,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,06 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Металлург ≈2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14406
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 674 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Магнит СНТ | 8 сот. | 2 450 000 | 306 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Магнит СНТ | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малиновка СНТ | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Эхо СНТ | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Эхо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Затишье СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Затишье СНТ | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Юбилейный СНТ | 4,7 сот. | 1 250 000 | 265 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 554 / 85 000 / 115 169 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 100 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 065 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 121 м² | 7 сот. | 9 290 000 | 76 777 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ромашки ДНП да: «санузла» + «под ключ» | 118 м² | 7 сот. | 13 590 000 | 115 169 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Оптимист СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 120 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 85 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 115 м² | 6 сот. | 5 240 000 | 45 565 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зеленый Берег - 3 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 120 м² | 6 сот. | 11 000 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | да: «санузла» + «отделкой» | 120 м² | 6,5 сот. | 17 000 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Новые дома пос. да: «душевой» + «отделкой» | 117 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 42 735 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Зеленый Берег КП да: «санузел» + «теплый пол» | 120 м² | 7 сот. | 10 200 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «ванные» + «отделка» | 120 м² | 7 сот. | 9 850 000 | 82 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубрава КП да: «ванные» + «отделка» | 121 м² | 7 сот. | 8 900 000 | 73 554 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу рядом с озером