Горьковское ш., 53 км от МКАД
Оптимист-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 304 тыс. → дом ≈996 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −108 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Казанское ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14404
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 463 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 304 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 996 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Любашино пос. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 667 / 60 060 / 143 333 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 996 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 896 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 597 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -108 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дубки СНТ | 30 м² | 8 сот. | 890 000 | 29 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 30 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Павловский Посад СНТ | 30 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Грибовское СНТ | 33,3 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 60 060 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ямские Леса СНТ | 30 м² | 8 сот. | 620 000 | 20 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Евсеево д. | 30 м² | 4 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача .На участке,домик,хозблок с летним душем,туалет на улице.На участке есть колодец,плодовоягодные деревья,участок ухожен.Круглогодичный подьезд в снт ,электронные ворота,дороги зимой чистят.