Носовихинское ш., 88 км от МКАД
Губино д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 2015 год.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 386 тыс. → дом ≈764 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 122 км ≈10,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14403
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 328 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 386 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 5,3 сот. | 370 000 | 69 811 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Губино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губино д. | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Губино д. | 8 сот. | 570 000 | 71 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 9 286 / 22 319 / 51 724 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 393 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 039 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Союз СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 1 200 000 | 17 143 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Метрополитен СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка СНТ | 69 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 15 942 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Вертолет СНТ | 70 м² | 6 сот. | 650 000 | 9 286 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Губино д. | 87 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 51 724 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Уголь СНТ | 66,2 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 19 637 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Вишенка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Союз СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 438 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Южный СТ | 75 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 1-го Мая пос. | 73,9 м² | 6,5 сот. | 3 100 000 | 41 949 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается двухэтажный деревянный дом вместе с земельным участком 6 соток. Расположен в с/т Рассвет,д.Губино, Орехово-Зуевского р-на. В деревне есть вся необходимая инфраструктура, удобная транспортная доступность.