Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Трамвайщик СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 58 м², участок 5,2 сот., брус, 2006 год.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,59 млн; первая цена 2,59 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 412 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −628 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Поселок Лесной ≈1,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №144
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 77 % | 4.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 379 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 57 859 / 100 520 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 974 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 677 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 379 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -627 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мир-6 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семёновское д. | 61,1 м² | 7,5 сот. | 3 150 000 | 51 555 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сычево д. | 57,7 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 100 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Таежный СНТ | 61,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 29 460 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Галина СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 4 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Родничок СНТ | 54 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 37 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 799 000 | 66 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Коломенский № 4 СНТ | 53 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 33 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Восход СНТ | 63,9 м² | 4,5 сот. | 4 100 000 | 64 163 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 590 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 400 000 (−190 000) | история площадки |
| 24.09.2026 | 2 290 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 290 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2324286. Уникальное предложение для тех, кто мечтает о собственном доме в живописном месте!!! Продаётся уютный двухэтажный дом в садовом товариществе "Трамвайщик" ПЛЮСЫ данного объекта! => => ОФОРМЛЕН КАК ЖИЛОЙ, С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ПРОПИСАТЬСЯ!!! Материал постройки дома (Брус) Современные пластиковые окна Материал перекрытий (Брус) Заведена вода и электричество Санузел и душ внутри Есть колодец и скважина В нескольких минутах ходьбы находится живописный водоём Дом находится всего в 10 километрах от города Коломна. Это позволяет наслаждаться тишиной и спокойствием загородной жизни, сохраняя удобство доступности городских удобств. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой. Не упустите шанс стать владельцем этого замечательного дома! Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и записаться на просмотр. С уважением, Волков Артём!