Горьковское ш., 67 км от МКАД
Ягодка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 387 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −79 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Электрогорск ≈9,1 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14395
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 387 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 413 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 66 168 / 92 500 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 464 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 341 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 971 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -79 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виктория СНТ | 38,6 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 64 767 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Чайка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Возрождение СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кулиги-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 91 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кулиги-3 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 799 000 | 59 967 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 580 000 | 19 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Луговина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленый дол СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 632 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136083189 Уютная дача в тихом месте в СНТ Ягодка. В 5 минутах от автобусной остановки. Дачный участок 6.6 сот. с двумя маленькими, но уютными домиками. Первый дом 12 кв. м, второй 24 кв. м. Межевание есть, дома зарегистрированы. Участок ограждён забором со всех сторон. Первый дом (12 кв. м): Застеклённая терраса, две спальные комнаты. Отопление в доме - печь. Второй дом (24 кв. м): На первом этаже : застеклённая терраса и просторная кухня. На втором этаже спальная комната и кладовка. В доме есть холодная и горячая вода. Отопление - конвекторы. Участок правильной формы, сухой. Множество хвойных, плодовых деревьев и кустарников. Удобные грядки для выращивания ягодных и овощных культур. Комфортный душ с горячей водой, обустроенный санузел. Летний водопровод, так же есть свой колодец на участке. На участке есть парковочное место под машину.