Горьковское ш., 30 км от МКАД
Дружба Плюс СТ, Богородский гор. округ
Дом 38 м², участок 5 сот.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 193 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №14389
Рейтинг 32/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 193 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 556 / 65 722 / 92 500 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 332 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Лесная Поляна СНТ | 38 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | СНТ Лесная поляна | 38,8 м² | 4,4 сот. | 2 550 000 | 65 722 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новое Борилово КП | 40 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 92 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 36,6 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 213 115 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Южное СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 40,6 м² | 4,6 сот. | 3 200 000 | 78 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Мичуринец СНТ | 35 м² | 4,6 сот. | 1 199 999 | 34 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс. Продается небольшая уютная дача в черте г. Электросталь. 2-этажный дом 2010 года постройки утеплен и обшит сайдингом, подходит для с круглогодичного проживания. Фундамент свайный, усиленный. Две комнаты, кухня, веранда, хорошая лестница на второй этаж. Установлены стеклопакеты, ставни на окнах, спутниковое тв, вся техника остается. На участке:мастерская колодец с питьевой водой хозблок летний душ теплицы растут яблони, смородина, калина, слива. Хорошие соседи, дороги зимой чистятся. Отличная транспортная доступность. Автобусная остановка в 15 минутах ходьбы, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Один собственник. Полное юридическое сопровождение и гарантия безопасной сделки. Звоните для записи на просмотр и получения более подробной информации!