Горьковское ш., 46 км от МКАД
Строитель СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево, 2018 год.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 45 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,68 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −332 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Лесная ≈2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14388
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 055 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 195 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна СНТ | 4 сот. | 750 000 | 187 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Выбор СНТ | 9,8 сот. | 1 290 000 | 131 633 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 872 / 77 084 / 143 902 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 827 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 678 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 381 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -331 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дубровка СНТ да: «туалет и ванная» + «теплый пол» | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 39 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Локомотив-3 СНТ да: «душевая» + «мебели» | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Якорь СТ да: «санузел» + «ламинат» | 41 м² | 5,4 сот. | 5 900 000 | 143 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача вблизи города Электросталь 3 км. На машине до города 5 минут, пешком 30 мин спокойным шагом. Участок 6 соток в глубине леса. Внимание в СНТ всего ,60 домов!, это не дачный город! У нас тихо ,спокойно! Дети безопасно передвигаются от дома к дому. В СНТ есть свой чат , дружные соседи друг другу помогают. Охраняемая территория. Многие проживают круглогодично. На участке качественная 8 метровая качественная теплица по Метлацдеру состоящая из 2 зон. Интернет антена для усиления сигнала,роутер в доме. Телевидение триколор и простая антена.