Носовихинское ш., 73 км от МКАД
Фарфорист-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 10 м², участок 7 сот.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 296 тыс. → дом ≈504 тыс. ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 46 тыс.–650 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈979 тыс. / целевая ≈881 тыс. / пессимист. ≈783 тыс. → от пессимистичной прибыль −97 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Дулёво ≈2,2 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14387
Рейтинг 19/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 349 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 296 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 449 000 | 74 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малинка СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Малинка СНТ | 12 сот. | 1 080 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Луч СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 833 / 83 333 / 650 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 881 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 783 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -97 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Дровосеки д. | 10 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | 10 м² | 8,5 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.8 км | Рассвет СНТ | 12 м² | 6 сот. | 650 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Лесная Поляна СНТ | 12 м² | 6 сот. | 999 999 | 83 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 550 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок , въезд через шлагбаум , тихие соседи , недалеко от участка есть остановка общественного транспорта до города Электричество подведено , на участке есть колодец , туалет на улице. Земля плодородная, участок сухой Гараж стоит на фундаменте, можно будет переделать По дополнительным вопросам звоните пишите