Горьковское ш., 93 км от МКАД
Малинка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 28,5 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 554 тыс. → дом ≈396 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈570 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈872 тыс. / целевая ≈785 тыс. / пессимист. ≈698 тыс. → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
Коммуникации: колодец; отопление — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈6,7 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14386
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.6 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 227 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 554 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 396 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 895 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 30 000 / 59 028 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 872 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 828 000 ₽ |
| продажа: целевая | 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -679 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Клубничка-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | ТЭЦ-22 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 780 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6 сот. | 690 000 | 23 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Клондайк СДТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 27 м² | 9,3 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 020 000 | 34 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Березки СНТ | 32 м² | 6 сот. | 750 000 | 23 438 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мечта СНТ | 28,8 м² | 8,1 сот. | 1 700 000 | 59 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Локомотив СДТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 098 000 (−52 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 049 000 (−49 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 998 000 (−51 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 949 000 (−49 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 899 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 849 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 799 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 950 000 (+151 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бруса с косметическим ремонтом. Одноэтажный дом расположен на участке площадью 646 м2 в СНТ. В доме имеется одна комната. Санузел находится на улице, водоснабжение из колодца, канализация представлена выгребной ямой. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Рядом есть магазин и остановка общественного транспорта, что делает объект удобным для проживания. Дом находится в транспортной доступности благодаря близости железнодорожной станции. Дом по документам жилой. Возможна прописка/регистрация. Один взрослый собственник. Без обременений. Полная стоимость в договоре.