Носовихинское ш., 75 км от МКАД
Красочник-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 103,4 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 21.06.2026.
Рейтинг 57/100 · уверенность 56 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 430 тыс. → дом ≈3,07 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 40 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈2,07 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,86 млн / целевая ≈7,97 млн / пессимист. ≈7,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Дулёво ≈0,9 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14375
Рейтинг 57/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 81 % | 34.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 214 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 070 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 691 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 068 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 81 532 / 100 686 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 857 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 971 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 043 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Машиностроитель СНТ да: «санузле» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Савостьяново д. да: «санузла» + «под ключ» | 111 м² | 7 сот. | 9 050 000 | 81 532 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «санузел» + «под ключ» | 102 м² | 6 сот. | 10 270 000 | 100 686 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаетcя жилой 2-х этажный дом из бруса 103 кв.м. Подходит для постоянного проживания. Дом строился под себя,поэтому всё выполнено качественно,на высшем уровне. Утеплён. Внутри дома витает неповторимый аромат дерева. В доме 1 санузел. На первом этаже расположена гостиная с кухней. Вся мебель в комнатах остаётся в подарок! Участок 6,5 соток удачно расположен. Вокруг дома сделан дренаж. Ухоженный газон,плодовые и хвойные деревья,цветы. Дружелюбные соседи. Недалеко от участка находится уютная зона отдыха с рекой. Тёплый дом подходит как для дачи, так и для постоянного проживания. Свежий воздух, спокойствие и тишина - главные характеристики это места. Дом грамотно расположен на участке, поэтому возникает ощущение, что он гораздо больше, чем 6,5соток. На участке ухоженный газон, плодородные деревья. Есть всё для комфортного проживания в любое время года. Звоните и приезжайте! Даже если Вам не подойдёт дом, Вы насладитесь свежим воздухом и тишиной.