Горьковское ш., 58 км от МКАД
Шерна СНТ, Богородский гор. округ
Дом 41 м², участок 6 сот., газобетон, 2013 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 740 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 97 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈773 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Захарово ≈13,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14374
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 359 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 659 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 463 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Следово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фрязево СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево СНТ | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Следово д. | 14,8 сот. | 1 800 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фрязево СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Следово д. | 14 сот. | 3 999 990 | 285 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Следово д. | 10 сот. | 2 990 000 | 299 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Следово д. | 7,7 сот. | 850 000 | 110 390 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 222 / 99 756 / 138 298 |
| цена объекта | 2 399 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 039 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 165 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 957 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 332 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 772 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | 41 м² | 5 сот. | 4 090 000 | 99 756 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Лесные Дали КП | 47 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 138 298 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | 28,8 м² | 3 сот. | 2 800 000 | 97 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 399 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 399 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер в базе: 9548769. Продается участок с домом в экологически чистом районе Московской области, Ногинский район, д. Следово, "Шерна", участок 62 (п. Черноголовка, при Институте физики твердого тела РАН).Подходит любая форма оплаты. Показ в любое удобное для вас время, по предварительной договоренности. ОБ УЧАСТКЕ: 6 соток, правильная форма, при желании можно увеличить площадь участка до 10 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства. Кадастровый номер участка: 50:16:0203005:209. Находится в непотопляемой зоне, круглый год сухо. Соседи проживают постоянно. Находится на закрытой территории СНТ "Шерна", круглосуточная охрана, заезд через ворота по удаленному доступу. Огород, деревья, капитальная теплица, плодово-ягодные насаждения: яблоки, смородина, земляника, рябина, груша, виноград, крыжовник. О ДОМЕ: Дом находится в собственности, по документам "Жилое строение без права регистрации проживания" Цокольный этаж: капитальный гараж, ворота на лебедке, проведена вода. Первый этаж: кухня и санузел, гостиная с камином, лестница на второй этаж. Второй этаж: лоджия, две раздельные комнаты. 41 кв.м - по документам, фактическая площадь - 120 кв.м. Печное отопление, в доме есть камин. Строительный материал: газоблок, строили в 2013 году, без облицовки. КОММУНИКАЦИИ: На участке электрический столб, электричество заведено в дом. Скважина с чистой питьевой водой. Септик из 2 колец, еще не эксплуатировался. Летний душ, туалет. Высокоскоростной интернет. Планируется проведение газа на территорию СНТ. РАСПОЛОЖЕНИЕ: Московской области, Ногинский район, д. Следово. СНТ "Шерна", участок 62 (п. Черноголовка, при Институте физики твердого тела РАН). 67 км до МКАД. Экологически чистый и тихий район. Рядом круглый год живут соседи. О ДОКУМЕНТАХ: 1 взрослый собственник. Подходит под любую форму оплаты. Вся сумма в договоре. Нет ограничений Свободная продажа. С федеральным агентством недвижимости "Этажи" ставки по ипотеке - ниже, процент одобряемости - выше, срок рассмотрения заявки от двух часов! Нет одобренной ипотеки? Свяжитесь со мной, мы подберем для вас лучшую программу в одном из 30 банков-партнёров. Уже есть решение от банка? - Мы снизим процентную ставку. Мы обеспечиваем полное юридическое сопровождение сделки, гарантируем финансовую и юридическую безопасность сделки для покупателя ( до 25 млн. рублей). Звоните прямо сейчас и записывайтесь на просмотр в любое удобное для Вас время. Код пользователя: 127526