Горьковское ш., 97 км от МКАД
Энергопром СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., 2012 год.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 8/100 · уверенность 51 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈909 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 27 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈900 тыс. / пессимист. ≈800 тыс. → от пессимистичной прибыль −735 тыс. ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №14372
Рейтинг 8/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 156 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 29 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 571 / 28 571 / 72 595 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 950 000 ₽ |
| продажа: целевая | 900 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -735 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Заря СНТ да: «ванная» + «мебель» | 35 м² | 6 сот. | 930 000 | 26 571 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Весна СНТ да: «сан.узелоборудованная» + «под ключ» | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Содружество СНТ да: «душевая кабина» + «кухонным гарнитуром» | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 24.05.2026 | 1 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличная дача в тихом месте на участке 6 сот.На участке есть отдельно стоящее строение с душем,комнатой для инвентаря и кухней.Дом 35 кВ.м. каркасно-щитовой,состоящий из двух комнат,пластиковые окна,отделка сайдинг.Вода центральный водопровод с мая-октябрь.Участок ровный,сухой с плодовыми насаждениями.По документам 6 сот.,по факту больше.СНТ охраняемое,при въезде откатные ворота.Соседи все тихие и спокойные.Прекрасное место для отдыха всей семьей,вокруг лес,свежий воздух.Более 5-ти лет в собственности.Просмотр по предварительной договоренности.Разумный торг уместен при просмотре.