Горьковское ш., 42 км от МКАД
Феникс СНТ, Богородский гор. округ
Дача 51,7 м², участок 6,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 03.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,42 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 16 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈934 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Вохна ≈7,3 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14370
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 506 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 332 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 427 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Золотые пески СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Большое Буньково д. | 15 сот. | 4 700 000 | 313 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Большое Буньково д. | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 14 сот. | 3 999 000 | 285 643 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Большое Буньково д. | 32,9 сот. | 7 567 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Форос СНТ | 6 сот. | 598 000 | 99 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Грибанино д. | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васильки СНТ | 34 сот. | 8 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Буньково д. | 14,3 сот. | 3 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Большое Буньково д. | 9 сот. | 1 600 000 | 177 778 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 934 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 833 / 35 714 / 62 500 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 870 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 771 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 697 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Лесной Орешек МДЗ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Путеец СДТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок правильной ровной формы, сухой. Рядом деревня Большое Буньково. На территории есть небольшое строение 6х3 бытовка(хоз. Блок, туалет, душевая кабина). Участок огорожен забором. Проведена замена внешнего электрокабеля на новый от столба до дома. В доме есть всё для комфортного проживания-вода(центральный летний водопровод) холодная и горячая вода (с использованием бойлера), центральное электричество, кухня. Интернет проходит вдоль участка. Газ-есть заявки на газоснабжение 4-х Снт. На участке имеется металлический вагончик(сарайка). Есть плодовые растения: яблони, слива, груша, куст крыжовника, черешни, сирень, цветы. В Снт возможна прописка. Рассматривается вопрос включения Снт в границы населенного пункта. На территории Снт есть детская площадка, постоянно вывозят мусор. Очень хорошее, тихое место для комфортного отдыха в тишине со всеми удобствами. Рядом с Снт есть чистый карьер(3мин пешком) и озёра для рыбалки! Летний магазин(7мин пешком). На против дома большая парковка, лес, сосновая поляна. Въезд в Снт через шлагбаум(открывается через телефон). При въезде в Снт стоит сторожка и рядом имеется дом культуры! Единственный в ближайшем районе-где проходят все праздники, концерты, занятия для детей, настольный теннис. Практически в пешей доступности(15-20 минут) большой магазин Магнит, пятерочка, красное и белое. Автобусная остановка. Есть пункт выдачи WB и Ozon. Круглогодичный подъезд к Снт. Рядом находится г. Ногинск и Павловский Посад. Рядом Цкад и М-12. Так же по пути на дачу с Москвы находятся магазины Окей и Леруа Мерлен. Инфраструктура: -охрана. -улицы освещены. -видео наблюдение. -хорошие соседи, часть живёт в Снт. -Вывоз мусора и чистка дорог. Один собственник. Задолженности нет. Агентства просьба не беспокоить!