Горьковское ш., 53 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 18.03.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −44 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14369
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 127 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 677 / 46 032 / 100 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 918 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 626 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 018 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Липовая Грива СНТ да: «ванные» + «мебели» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рубин СНТ да: «ванная» + «мебельный» | 63,7 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 37 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Родничок СНТ да: «санузел» + «отделки» | 60 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.03.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 650 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Союз" д. Васютино. Отличный вариант, подходит для круглогодичного проживания, но требует определенных вложений! Дом кирпичный, капитальный, одноэтажный с мансардой на бетонном фундаменте. 70 км. От Мкад, Павлово-Посадского р-на, дер. Алексеево. Добротный дом 1999г. Постройки, перегородки в кирпич, частично с внутренней отделкой. Крыша металлочерепица. Электричество подключено, на участке имеется летний водопровод. В снт есть интернет Мкс. Участок сухой, ровный правильной формы. На участке так же имеется кирпичное строение, которое можно использовать как баню или гостевой дом. В снт Круглогодичный подъезд, на постоянной основе проживают много людей. Снт охраняется. Подходит под ипотеку. Подробная информация по телефону! Показ по предварительной договоренности! Реальному покупателю торг гарантирован!