Горьковское ш., 56 км от МКАД
Виктория СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 44 м², участок 8 сот.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,73 млн → дом ≈474 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. пл. 14 км ≈5,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14365
Рейтинг 32/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 474 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Виктория СНТ | 9 сот. | 1 880 000 | 208 889 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нестерово д. | 9,6 сот. | 2 050 000 | 213 542 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Федорово д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нестерово д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федорово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федорово д. | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федорово д. | 7 сот. | 2 700 000 | 385 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федорово д. | 8 сот. | 2 020 000 | 252 500 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 111 / 41 072 / 66 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 570 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 396 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 254 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Виктория СНТ | 41,3 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 52 058 | в продаже 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ёлочка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 4,5 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Природа-4 СТ | 45 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Берендей СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Виктория СНТ | 45 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Росинка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березки СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 45 361 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский район, Снт "Виктория", западнее деревни Нестерово, участок 34. Облагороженный земельный участок площадью 803 кв. М., садовый дом 44 кв. М. С верандой 12 кв. М. Есть колодец, скважина, хозблок, летний душ и туалет(выносной), деревья и кустарники, многолетние цветы. Собственник Валентина, звонить можно с 8 до 22.