Горьковское ш., 50 км от МКАД
Зеленый дол СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 58,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 407 тыс. → дом ≈793 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 24 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈968 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −275 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈9,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14361
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 407 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 793 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 579 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комета СНТ | 16 сот. | 5 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 968 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 444 / 35 894 / 62 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 927 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Луговина СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лесное СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Орбита СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Брянцево Поле СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Росинка СНТ | 67,9 м² | 8,1 сот. | 3 400 000 | 50 074 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный брусовый дом с печью на монолитном фундаменте. 58,4 кв. М. Постройки начала 90-х. Сооружён с душой, качественно и мастерски: все стоит, не кренится, не шатается, не течет и простоит ещё очень долго. Дополнительно на участке щитовой домик, небольшая баня(требуется ремонт), металлический гараж, колодец. Магазины, фермерские автолавки, грибной и ягодный лес, карьер с чистой водой в наличии.