Горьковское ш., 53 км от МКАД
Наука СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 45 м², участок 4,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 239 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 84 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,07 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14360
Рейтинг 66/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 239 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 689 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труженик СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 643 / 84 000 / 128 571 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 372 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 153 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 068 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Носырево д. | 50 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 132 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Дубрава-3 КП | 50 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Текстильщик СНТ | 35 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 128 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Мичуринец-2 СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 1 250 000 | 22 727 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | 53,8 м² | 4,2 сот. | 4 500 000 | 83 643 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый дом 42 м2 с водой, мебелью и возможной пропиской 15 мин пешком до города. Дом полностью готов для проживания можно заехать сразу после сделки. О доме: Каркасный дом 2008 года. Сделан свежий ремонт, после ремонта никто не жил. В дом заведена вода. Установлен бойлер. Душевая кабина. Вся мебель и техника остаются: новая кухня, шкафы, мебель. С/у на улице, в доме оставлено место для него, отопление радиаторы, электрическая плита, так же новые баллоны с газом. Об участке: Площадь 4,5 сотки. Ухоженный участок. Плодовые деревья: яблони, вишня, слива. Клубника. Теплица с посадками. Документы и статус: Земли населённых пунктов. Дом оформлен. Возможна прописка. Расположение: До города 15 минут пешком. Асфальтированная дорога до Снт. Удобный круглогодичный подъезд. На звонки отвечаю в любое время, оперативный показ, при осмотре торг уместен.