Горьковское ш., 44 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 5,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Павловский Посад ≈4,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14359
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 203 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большие Дворы пгт | 5,1 сот. | 2 500 000 | 490 196 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большие Дворы пгт | 14 сот. | 4 199 000 | 299 929 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 10,4 сот. | 2 300 000 | 221 154 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большие Дворы пгт | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большие Дворы пгт | 4,8 сот. | 1 450 000 | 302 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Большие Дворы пгт | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 9,9 сот. | 2 150 000 | 217 172 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 37 780 / 53 191 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 593 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 617 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Феникс СНТ | 51,7 м² | 6,3 сот. | 2 750 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Родник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 889 000 | 37 780 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт "Меридиан" Павлово-Посадского г. О. Участок 5,5 соток, 2-этажный щитовой дом, баня, сарай. Дом отапливается печью, электричество в доме, вода холодная только на кухне, заведена из колодца, газовая плита от баллона, санузел вне дома на участке. В доме на первом этаже: две комнаты, столовая, кухня, на втором этаже: две комнаты. Баня на дровах, подведена вода из колодца. Сарай 9 м, деревянный. Земляника, малина, крыжовник, яблони, груши, можжевельники.