Горьковское ш., 31 км от МКАД
Клюшниково д., Богородский гор. округ
Дом 65,2 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 21.05.2025.
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 705 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,91 млн / целевая ≈5,32 млн / пессимист. ≈4,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,08 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны; отопление — газовый котёл; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Машиностроитель ≈3,3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14358
Рейтинг 59/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 42 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 710 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 295 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 199 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8,8 сот. | 870 000 | 98 864 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Заря СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 4,9 сот. | 1 350 000 | 275 510 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-Борилово СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-Борилово СНТ | 9 сот. | 200 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 14 000 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Весна СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Клюшниково д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 104 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 143 / 85 826 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 618 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 077 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Астра СНТ | 64,2 м² | 4 сот. | 7 000 000 | 109 034 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 60 м² | 8,1 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Каменки-Дранишниково д. | 64 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 85 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новое Борилово КП | 70 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 65 м² | 10 сот. | 8 000 000 | 123 077 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 70 м² | 6,2 сот. | 6 900 000 | 98 571 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Управленец СНТ | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Астра СНТ | 60 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ногинский Медик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ямские Леса СНТ | 62 м² | 6,8 сот. | 3 700 000 | 59 677 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 22.06.2025 | 3 899 999 (−300 001) | история площадки |
| 29.09.2025 | 3 600 000 (−299 999) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 2 этажный проживание круглогодичное. В доме нет с/узла, и ванной комнаты. Первый этаж брус второй этаж щитовой утеплённый. Люди жили круглогодично, Отопление газовый котел, Газ в баллонах, есть септик, колодец для полива, и скважина вода в дом не заведена. Дом оформлен жилым с Адресом можно прописаться, дом в Ипотеке, Сбербанка. Девятьсот тысяч рублей. (900тр) соседи живут круглогодично, дорогу чистят зимой.