Горьковское ш., 30 км от МКАД
Дружба Плюс СТ, Богородский гор. округ
Дача 38 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 48 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 193 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 25 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈3 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14353
Рейтинг 33/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 64 % | 4.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 571 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 193 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 797 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 6 сот. | 285 000 | 47 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дружба Плюс СТ | 8 сот. | 280 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Ракета СНТ | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 62 500 / 68 750 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Надежда СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | 32 м² | 6 сот. | 800 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Жемчужина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136484376 Аванс. Продается небольшая уютная дача в черте г. Электросталь. 2-этажный дом 2010 года постройки утеплен и обшит сайдингом, подходит для с круглогодичного проживания. Фундамент свайный, усиленный. Две комнаты, кухня, веранда, хорошая лестница на второй этаж. Установлены стеклопакеты, ставни на окнах, спутниковое тв, вся техника остается. На участке: мастерская. Колодец с питьевой водой. Хозблок. Летний душ. Теплицы. Растут яблони, смородина, калина, слива. Хорошие соседи, дороги зимой чистятся. Отличная транспортная доступность. Автобусная остановка в 15 минутах ходьбы, вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. Один собственник. Полное юридическое сопровождение и гарантия безопасной сделки. Звоните для записи на просмотр и получения более подробной информации!