Горьковское ш., 79 км от МКАД
Энергопром СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈909 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −507 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14348
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 909 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 33 928 / 52 941 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 285 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 028 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -507 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березка СНТ | 33,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 48 673 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Чайка СДТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вишенка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Автомобилист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Ротор СНТ | 34 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Отдых СНТ | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 34 524 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается отличная дача в тихом месте на участке 6 сот. На участке есть отдельно стоящее строение с душем, комнатой для инвентаря и кухней. Дом 35 кВ. М. Каркасно-щитовой, состоящий из двух комнат, пластиковые окна, отделка сайдинг. Вода центральный водопровод с мая-октябрь. Участок ровный, сухой с плодовыми насаждениями. По документам 6 сот., дом зарегистрирован как нежилой дом. Снт охраняемое, при въезде откатные ворота. Соседи все тихие и спокойные. Прекрасное место для отдыха всей семьей, вокруг лес, свежий воздух. Более 5-ти лет в собственности. Просмотр по предварительной договоренности.