Горьковское ш., 51 км от МКАД
Строитель СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 01.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 314 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть.
До ст. Электрогорск ≈8,4 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №14346
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 51 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 344 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 536 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 750 / 35 536 / 58 718 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 026 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.6 км | Энергия-86 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карачаровец СНТ | 35 м² | 6 сот. | 980 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Луговина СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 980 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Луговина СНТ | 39 м² | 8 сот. | 2 290 000 | 58 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Искра СНТ | 40 м² | 7 сот. | 670 000 | 16 750 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Озерки СНТ (Электрогорск г.) | 41,3 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 43 584 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Алексеево СНТ | 43,4 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 50 691 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Радуга-4 СНТ | 28 м² | 6 сот. | 800 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом в СНТ Зарянка, Павлово-Посадский р-н, Московской обл. Участок 6 соток. Прямоугольный. Зарегистрирован с определением границ. По всему периметру огорожен металлическим забором. Участок ухоженный. Хорошо обработан. Посажено много садовых деревьев и кустарников. Земля плодородная. Хороший дренаж. В период половодья не затапливается. Из построек на участке: одноэтажный летний дом, бытовка для хоз. инвентаря, летний душ, туалет и большая теплица. Дом одноэтажный, каркасно-щитовой. Фундамент-кирпичные блоки. Крыша из металлопрофиля. В доме: большая терраса, кухня, гостиная и спальня. В дом заведено электричество, вода, канализация. Все помещения отапливаются твердотопливным котлом. Дом крепкий. Стены хорошо утеплены. Практически вся мебель и техника остаются новым собственникам. СНТ Зарянка имеет очень удобное месторасположение. Вокруг зеленый лес, озера. Чистый воздух. Рядом автобусная остановка. Новая асфальтированная дорога. Соседи дружные, добропорядочные. Один взрослый собственник. Нет долгов и обременений.