Горьковское ш., 79 км от МКАД
Березка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 33,9 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 54 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 191 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 24 тыс.–28 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈578 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈809 тыс. / целевая ≈728 тыс. / пессимист. ≈647 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −206 %, ROI −67 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Войново ≈11,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14344
Рейтинг 12/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 771 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орехово-Майское СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Прибор СНТ | 6 сот. | 179 000 | 29 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 578 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 25 000 / 28 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 809 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 728 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 333 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −206 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.6 км | Связист СНТ | 32 м² | 6 сот. | 800 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Вертолет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт, закрытая территория, круглосуточная охрана, электроэнергия круглый год, возможность подключения интернета, металический забор по всему периметру, груша, красная смородина, немного малины, сирень, черноплодка, хорошие соседи, летний водопровод, электричество мос энерго сбыт, земляника, в пешей доступности водоемы для купания, до ближайшего магазина меньше 10 минут, до торгового центра "Орех" в городе Орехово-зуево по яндекс картам 19км (~30 минут на машине), ежегодные членские взносы в районе 10 тысяч, видеонаблюдение на территории.