Горьковское ш., 37 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 30.04.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Земля ≈261 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,51 млн → дом ≈36 тыс. ₽, 900 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Захарово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14342
Рейтинг 39/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 261 030 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 514 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 36 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 6 сот. | 1 456 000 | 242 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 56 857 / 106 250 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 037 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 935 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 833 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 630 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сирень СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 56 857 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 40 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Расцвет СНТ | 40 м² | 5,4 сот. | 4 250 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Богослово СНТ | 40 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елочка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилино д. | 48 м² | 8 сот. | 8 200 000 | 170 833 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 5,6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ромашка СНТ | 40 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.04.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города Ногинска. Участок с зарегистрированным домом (собственность). В доме возможна регистрация. Дом летний. Новая крыша. Есть печь металлическая. Снт "Текстильщик" недалеко курорт "Яхонтовый лес", сосновый лес, озеро. Чистый воздух. Экологический чистый р-н. Р-н, Рузино-Бабенки. Рядом остановка. Пешком до жд ст. Захарово 30-35 мин. Или 5 мин. На транспорте. Товарищество огорожено забором. В собственности более 15 лет, купля-продажа.