Горьковское ш., 43 км от МКАД
Боровое СНТ, Богородский гор. округ
Дом 64,7 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 909 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈8,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14341
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 091 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 318 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Электрон СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бумажник СНТ | 6,8 сот. | 5 200 000 | 764 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Караваево д. | 50 сот. | 11 250 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Караваево д. | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Караваево д. | 25 сот. | 3 900 000 | 156 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Караваево д. | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шерна СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Караваево д. | 35 сот. | 7 990 000 | 228 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шерна СНТ | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 294 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 71 948 / 105 463 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сирень СНТ да: «ванных» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Звездочка СНТ да: «ванна» + «тёплый пол» | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с участком. Лес, озеро, тишина, без забот. - "птички поют! ". Площадь 64,7 без пристройки. Сруб, бревна из Белоруссии не охват Покупка и кап. Ремонт, пристройка, полы и т. Д. С 2017г. Фундамент ж/б блоков. Делали для себя и надолго и обставляли так же, много разных вещей для дачи. Документы все в наличии. Я один собственник.