Горьковское ш., 37 км от МКАД
Энергия-86 СНТ, Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 55 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈300 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,23 млн / целевая ≈5,6 млн / пессимист. ≈4,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Захарово ≈4,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №14338
Рейтинг 80/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергия-86 СНТ | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Затишье пос. | 49 сот. | 13 700 000 | 279 592 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 40 сот. | 9 200 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 35 сот. | 10 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | М-7 Волга 59-й км | 49 сот. | 9 800 000 | 200 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 50 сот. | 13 900 000 | 278 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 333 / 87 926 / 119 969 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 227 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 307 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 86 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Солнышко СНТ да: «ванные» + «отделка» | 69 м² | 6,3 сот. | 7 000 000 | 101 449 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Керамик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Горки д. да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 6,4 сот. | 5 580 134 | 74 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новое Борилово КП да: «ванная» + «теплитель пол» | 64,6 м² | 6,2 сот. | 7 750 000 | 119 969 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из сэндвич-панелей, построенный в 2004 году. Расположен на участке в Снт, с асфальтированным подъездом. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и жить. Есть терраса или веранда для отдыха на свежем воздухе. Дом оснащен кабельным/цифровым ТВ. Водоснабжение осуществляется через колодец, канализации нет. Санузел находится на улице. На территории участка растут деревья и кустарники, создавая атмосферу уединения и спокойствия. Также имеется теплица и хозяйственные постройки. Ипотека возможна.