Горьковское ш., 63 км от МКАД
Курово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 7 сот., 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 329 тыс. → дом ≈3,17 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Ленская ≈2,2 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14328
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 329 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Курово д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубок СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Зорька СНТ | 40 сот. | 500 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Евсеево ДП | 11,3 сот. | 455 000 | 40 265 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 55 992 / 73 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 511 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 009 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 866 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Клязьменское СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Павловский Посад СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 1 840 000 | 40 889 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гридино д. | 45 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 45,3 м² | 7 сот. | 1 680 000 | 37 086 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Назарьево д. | 43,5 м² | 8,5 сот. | 2 700 000 | 62 069 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубок СНТ | 42 м² | 10,5 сот. | 2 370 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гридино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Радуга СНТ | 46 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик в деревне, небольшой двухкомнатный домик с верандой, зимой топится электричеством, зимнее проживание возможно, прописка тоже, расположен в деревне, по границе газ, вода колодец, участок ровный с посадками и плодовыми деревьями, имеется небольшая мастерская, электричество 15 квт, огорожен, откатные ворота, газ рядом, участок ИЖС, хорошая транспортная доступность, 1 собственник, показ в любое время по предварительной договоренности.