Горьковское ш., 44 км от МКАД
Импульс СНТ, Богородский гор. округ
Дом 38 м², участок 8,4 сот., 2009 год.
Цена 890 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 11.05.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 58 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 1,01 млн → дом −120 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈756 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈454 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Машиностроитель ≈3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14324
Рейтинг 65/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 192 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 010 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 158 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Импульс СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-2 СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 2 550 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс СНТ | 50 сот. | 12 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ходца СНТ | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 40 сот. | 10 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восточное СНТ | 26,4 сот. | 6 602 500 | 250 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восточное СНТ | 22,4 сот. | 5 605 000 | 250 223 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 222 / 61 632 / 84 211 |
| цена объекта | 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 756 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 339 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 216 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 970 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 453 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Южное СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Северный СНТ | 38 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 36,6 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 213 115 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Березка (Воровского) СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 71 429 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Пешково д. | 38 м² | 12 сот. | 7 800 000 | 205 263 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Восток СНТ | 36 м² | 12 сот. | 980 000 | 27 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Весна СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 299 000 | 57 475 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Машиностроитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Искра-8 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 980 000 | 27 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березовая Роща СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 890 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 890 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на участке 8,4 сотки - межевание, собственность. Возможность подключения электричества есть. На участке: кухня-бытовка, хозблок 3-х секционный с туалетом и душем (стандартная постройка), небольшой сдвоенный сарайчик-дровник. Колодец (вода для полива, при регулярном использовании будет чище), питьевую берём у соседей, которые живут там всё лето. Соседи с двух сторон, забора нет. Электричества нет в нашем СНТ, в соседних есть. Возможность подключения ЕСТЬ от соседнего СНТ, цена вопроса была в прошлом году 80т разрешение плюс прокладка кабелей под землёй (один сосед уже подключил себе в прошлом году). Внешний забор (ворота для въезда автомобиля с калиткой) - профлист. В 1 км. есть магазинчик, в 2 км остановка автобуса из Ногинска и магазины Магнит и Дикси, аптека. Наследство с 2020 г. Никаких задолженностей нет. Важное дополнение. К участку 8,4 сотки, который в собственности, примыкает участок 6 соток ( он был куплен по садовой книжке, СНТ закрылось, теперь это лесничество) с летним домом 38 м.кв. (дом в собственности с 2009 года, по документам зарегистрирован на участке 8,4), который есть на фото и видео. Смотрите видео обзор. Без материнского капитала.