Носовихинское ш., 77 км от МКАД
Звезда СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25,5 м², участок 6 сот.
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 19.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈639 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈410 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −58 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Анциферово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14322
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 639 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 059 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 410 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 63 858 / 116 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 503 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 428 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 353 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -58 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Горизонт СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Хотеичи с. | 25 м² | 9 сот. | 1 890 000 | 75 600 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Ефимовский Лес ДНП | 25 м² | 8,7 сот. | 2 900 000 | 116 000 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Перхурово д. | 30 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Нерское СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Заря СНТ | 27 м² | 6 сот. | 949 000 | 35 148 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Ручеек СНТ | 23 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 65 217 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Дружба СТ | 25 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Березка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Восток СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
водоснабжение летнее свободная продажа обременений нет долгов нет