Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Сельниково д., Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 18 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 09.12.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 811 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль −606 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Аксёново ≈18 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1432
Рейтинг 16/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 052 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 811 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 862 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сельниково д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тимирево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нестерово д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тимирево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Починки-2 СНТ | 30 сот. | 1 850 000 | 61 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 43 972 / 87 537 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 188 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -606 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Зарудня д. | 77 м² | 18 сот. | 5 700 000 | 74 026 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новопоселки д. | 80 м² | 10 сот. | 1 899 999 | 23 750 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Октябрьское с. | 80 м² | 17,8 сот. | 3 100 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Троицкие Озерки с. | 80 м² | 9,2 сот. | 3 300 000 | 41 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Новопоселки д. | 72 м² | 10 сот. | 1 750 000 | 24 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мостищи д. | 70 м² | 13 сот. | 5 900 000 | 84 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Пирочи с. | 75 м² | 25 сот. | 2 999 000 | 39 987 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Молодинки д. | 65 м² | 23 сот. | 3 700 000 | 56 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Октябрьское с. | 67,4 м² | 12 сот. | 5 900 000 | 87 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Аксеново д. | 77,1 м² | 22 сот. | 3 600 000 | 46 693 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2025 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, ГО Коломна, д. Сельниково. Дом 80 кв м, сборно щитовой. В доме 3 комнаты, кухня. Свет подключен, отопление печное. Вода скважина, газ по границе участка. Участок 18 соток, ровный, огорожен. Садовые и плодовые деревья. Сообщение с городом- регулярно ездит автобус. Автобусная остановка рядом. В деревне сетевые магазины, детский сад, школа. По всем вопросам звоните.