Горьковское ш., 72 км от МКАД
Радуга-1 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 68,2 м², участок 5,8 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 447 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,02 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,58 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Янтарная ≈12,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №14319
Рейтинг 66/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 447 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 053 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 164 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 73 508 / 114 286 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 023 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 772 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 521 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 579 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Затишье СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Боровково д. да: «санузел» + «ламинат» | 67 м² | 5,6 сот. | 6 500 000 | 97 015 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Калитино д. да: «санузел» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок площадью 584 м2 по адресу: Московская область, Павлово-Посадский район, сельское поселение Кузнецовское, деревня Дальняя, СНТ "Радуга-1", участок 82. На участке двухэтажный дом: первый этаж теплый (терраса и комната), отапливается печью Булерьян; второй этаж летняя мансарда с возможностью закрытия. Площадь дома 68,2 м2. На крыльце мини-кухня (раковина, газовая плита), газовый баллон полный в специальном ящике на улице. К террасе примыкает пристройка. Отдельные постройки: сарай, туалет-помывочная (душ, водонагреватель, стиральная машина). Электричество в доме и пристройках. Водопровод летний. Возможность подключения интернета. Участок Два собственника (после наследства, прошло 3 года). Документы в порядке: выписка ЕГРН. Цена: 1 500 000 руб. ВИД СВЯЗИ - ЧАТ / СООБЩЕНИЯ