Горьковское ш., 56 км от МКАД
Заозерье СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 13.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,01 млн → дом ≈2,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 42 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,83 млн / целевая ≈4,35 млн / пессимист. ≈3,87 млн → от пессимистичной прибыль −440 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Ковригино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №14316
Рейтинг 25/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 012 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 918 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заозерье-280 СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 13,1 сот. | 2 500 000 | 190 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 7,2 сот. | 3 599 000 | 499 861 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 7,3 сот. | 1 650 000 | 226 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецы д. | 15,5 сот. | 1 750 000 | 112 903 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 235 / 57 004 / 80 978 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 831 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 589 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 348 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 865 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -440 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Мирный СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 85 м² | 6,6 сот. | 3 590 000 | 42 235 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузнецы д. да: «ванных» + «ламинат» | 93,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 55 794 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Грибово 2 ДНП да: «ванные» + «отделка» | 92 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 80 978 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с летним домом, баней и выходом в лес. МО, г.о. Павлово-Посадский, СНТ "Заозерье-280" Дом 6х6 м с двумя пристроенными верандами 1,5х6 м: В доме 3 комнаты и кухня на 1-м этаже и одна большая комната на 2-м этаже; Есть Торг.